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深圳楼市上半年 : 严字当头 打新审核难 二手

2021-07-07 05:11必赢娱乐官网 人已围观

简介打新不知不觉中,上半年结束了,如果用一个字形容上半年深圳楼市,那么 严 最适合不过了。 深圳住建局网站显示,1-6 月,一手住宅成交 26140 套,同比增长 57.8%。据不完全统计,上半年...

  不知不觉中,上半年结束了,如果用一个字形容上半年深圳楼市,那么 严 最适合不过了。

  深圳住建局网站显示,1-6 月,一手住宅成交 26140 套,同比增长 57.8%。据不完全统计,上半年 34 个住宅盘入市,19 个售罄。就连东部,也出现了 日光 盘。

  新房市场方面,深圳市场面临越来越严格信贷端的审查。继去年 715 使得一大批购房者失去购房名额,今年上半年的调控主要体现在信贷端,银根收紧,可谓釜底抽薪。

  从市场消息面来看,目前深圳各大银行在新房资质方面审核都非常严格。并且,相比热点楼盘,普通楼盘仅仅是降低了积分标准,但对于资金和资质的审核并不宽松。

  前有热点盘光明万悦山,经统计,认筹购房者被拒原因多达 29 种,当中包括 收入与社保明细差距过大 征信查询次数多 小产权交易 结婚证信息不全 社保月数对不上 等。

  而近期不仅有项目方称因有大批客户流水未通过银行审核,提前终止认筹,导致项目认筹最终未达到摇号比例,也有客户反映新盘资料审核严格,多数集中在首期款和流水。例如未经说明的他人转入资金一律不认、直系亲属转入需证明亲属关系等。

  从认筹率来看,自缙山府开始,深圳开始采用积分 1.0 标准,即首先看在深购房情况,如 10 年内(含 10 年)在深无住房转让记录且名下无房,即有 40 分,此外再看户口、社保和子女情况。

  积分 1.0 标准上线后,在后续入市的新盘中,仅有宏发万悦山、兴围华府、尾盘地铁前海时代和荟港尊邸 4 盘认筹人数超过房源的 3 倍,按照积分入围。

  3 月初,首次采用积分规则 1.0 的罗湖两盘缙山府和华润万象华府同期开启认筹,两项目认筹人数均未达到房源的 3 倍。同月 28 日,宏发万悦山开盘,最低 72.3 分入围,意味着,若购房者 10 年内无房产交易记录,双深户且有未成年子女,仍另需社保 200 个月,即夫妻双方累计在深工作约 17 年。项目最终吸引了 1070 批客户抢 367 套房,中签率 34%。

  进入 5 月,自保利勤诚达开始使用积分 2.0 标准,新的标准新增了社保积分的最高限制,提高了未成年子女的分值,对在深住房转让记录的分值进行了区间调整。

  宏发万悦山之后,新房市场没有迎来新的热度。在过去的 6 月,深圳共 8 盘获批预售,开盘日光的新盘只有坪山的万樾府和星河荣御,其他楼盘如缙山府二期、万科都会四季等项目战绩差强人意,看来刚需购房者仍然是深圳市场目前的购买主力。

  即使日光,项目的认筹人数也未达到房源的 3 倍。据搜狐焦点统计,6 月没有新盘采用积分入围,因为当月项目的认筹人数均未达房源的 3 倍。更有甚者,位于龙岗布吉的佳兆业壹都汇大厦,在开盘销售前,公布深圳市场少见的折扣信息,叠加最高 87 折,开盘去化率约 77%。

  经过重重调控,目前新盘入围比达到 1:3 越来越难,中签率也和去年天差地别。

  这对于资金充足的打新者来说,意味着选择的空间更加充足了。而因自有资金不足而被银行审核刷下来的购房者,这段时间恐怕真的只能歇歇了。、

  二手房同样受信贷政策影响,叠加官方二手房指导价出台,这对组合拳无疑是一剂猛药,从根源上为深圳二手房市场泼了一盆冷水。

  目前,福田、南山、罗湖等区的普通二手房,购房客户即使满足首套首贷,首付基本也已经达 5 成左右,当然,这并不包括受学区、重大规划利好等影响的房源。

  住建局数据显示,今年上半年深圳二手房网签量为 28442 套;去年同期,这个数字是 44000 套。

  最惨淡的是 6 月,乐有家研究中心数据显示,6 月深圳二手住宅市场网签 3216 套,环比下跌 14%,市场过户 2575 套,环比下跌 14%,同比下跌 75%。要知道,去年 6 月,深圳二手房网签量达到 10594 套。指导价新政以及信贷收紧对楼市威力渐显,比 2018 年 730 新政出台市场还更低迷。

  价格方面,在近日国家统计局发布的 5 月份 70 城房价涨跌幅指数表中,四大一线城市的二手住宅销售价格环比上涨 0.6%,涨幅比上月回落 0.2 个百分点。

  其中,北京、上海和广州环比分别上涨 1.1%、0.7% 和 0.9%;深圳却由上月持平转为下降 0.1%。深圳二手住宅价格自 2019 年 6 月之后已经连涨了 23 个月,月均环比上涨 1%,这是首次出现下调。而在今年 1 月 70 城房价涨跌幅排名中,深圳还以 1.7% 的环比涨幅位列榜首。

  挂盘量方面,深房中协根据四大中介机构(乐有家、Q 房网、贝壳找房、中原地产)公开挂盘出售数据统计,截至 2021 年 6 月 30 日,深圳共挂盘出售房源 126770 套(存在重复房源,下同),而 5 月 31 日统计的数据为 120272 套。

  对次,深房中协认为,现阶段市场显然未能走出政策适应期,在调控持续发力的背景下,随着放盘量的持续增加,成交周期或将持续拉长,下半年或许会有更多 笋盘 冒出。

  来深四年的小陈在福田上班,去年 12 月左右开始在深圳看房,预算 150 万,考虑通勤方便,便集中考虑福田的二手房,但是经历了指导价的出台,他眼睁睁看着总价 500 万左右的景田小两房已经上不了车了,当下 150 万的首付只可以选择指导价在 300 万左右的二手房。

  如果参与打新,按照最新的积分规则,作为新深圳人,单身的小陈有 47 分,150 万的首付虽然可以考虑总价 500 万左右的新房,但是小陈主要考虑福田和南山区,选择余地就很小了。小陈表示,经过这半年,他甚至萌生了离深的念头。

  而来深 10 年的晓玲同样受到了调控的影响。来深 10 年,之前在蛇口有一套二房一厅的小房子,一家三口在工作地科技园附近租房,考虑到孩子即将要上幼儿园,晓玲去年 10 月份卖掉了位于蛇口的房产,想要置换一套首付款在 250 万左右的学区二手房,没有想到的是这次换房历经 4 个月,她不断降低要求,差点没有赶在指导价出台前得以置换。 虽然没有达到预期,非常庆幸自己在 2 月 5 号签约了,换做首付比例提高后,都不知道该怎么办。 她十分后怕。

  同时,二手房业主的心态也在发生微妙的变化。从刚开始,参考价出台后,业主报价不降反涨。到最近中介朋友圈开始频频出现业主降价急卖的消息,卖房的业主扛不住了?

  据媒体报道,6 月初,福田一位业主为了加快卖房,除了降价 202 万、出 1 个点佣金外,还单独奖励经纪人 10 万的辛苦费,罗湖有业主急卖,最终成交价低于去年的成交合同价。

  近期,中介离职转行的消息不断,不仅是经纪人,中介门店有些也撑不住了。到底有多少间中介店铺关门,目前尚未有官方数据,但有数据表明,新经营者入行更加审慎了。据深房中协统计,截至 4 月 1 日,深圳总备案机构 2893 家,其中一季度新增备案机构 118 家,环比下降 6%,同比下降 9%。

  另一面是,深圳楼市调控趋紧的势头仍未停止,而且越来越细化。贷款周期拉长,贷款利率提高都继续对深圳楼市产生影响。面对这样的行情,购房者该怎么办?对于预算充足资质佳的购房者来说,可以盯紧优质新房,而急于居住,积分低的购房者可以重点关注二手市场,一旦有笋盘出现,也是要拼手速的。

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